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Marché primaire et marché secondaire des SCPI

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Vous souhaitez investir dans l’immobilier à travers les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier ? Sachez que vous pouvez vous tourner aussi bien sur celles émises pour la première fois sur le marché ou celles dites de seconde main. Les premières émanent directement de la société de gestion tandis que les secondes sont issues du marché secondaire.

 

Le marché primaire

Le marché primaire est appelé marché de l’émission. Les investisseurs qui souhaitent acquérir une SCPI « neuve » peuvent ainsi souscrire directement à la source, c’est-à-dire auprès des sociétés de gestion. Cependant, ils doivent se soumettre à certaines contraintes, telles que le respect du délai de jouissance, qui est la période pendant laquelle cette dernière ne verse pas encore les dividendes. Ce, à partir du moment de la souscription jusqu’à l’échéance fixée. Ce report de jouissance peut varier entre 2 à 5 mois.

 

Le marché secondaire

C’est sur le marché secondaire que l’on retrouve les SCPI que les investisseurs souhaitent exclure de leur portefeuille, et donc proposées à la revente. On y retrouve à la fois les SCPI à capital fixe tout comme les SCPI à capital variable.

La revente des SCPI à capital fixe est organisée par l’investisseur sortant lui-même. Il en fixe le prix selon ses propres estimations, en principe en fonction de l’offre et de la demande. Il peut ainsi réaliser de la plus-value en fonction du prix d’achat initial et de celui de la revente, compte-tenu également des éventuelles revalorisations des parts au fil des années de détention.

Quant au marché secondaire des SCPI à capital variable, il est plutôt pris en main par la société de gestion, c’est-à-dire qu’il détermine lui-même le prix de la revente en fonction de plusieurs paramètres.

Le marché des SCPI de seconde main est illiquide puisque les nouveaux investisseurs n’achètent que les actifs qui sont en concordance avec leurs attentes. Toujours est-il qu’ils peuvent y trouver des SCPI dont la souscription sur le marché primaire est fermée. De plus, pas de report de jouissance à observer en cas de choix de cette option, d’où perception immédiate des dividendes.

Les SCPI fiscales sont, elles aussi, peu disponibles sur le marché secondaire. En effet, elles n’intéressent pas les investisseurs en raison de la réduction d’impôt qui ne s’applique que pour le souscripteur initial.

Les échanges ont aussi lieu sur le marché secondaire. Dans ce cas, les opérations s’effectuent généralement de gré à gré, c’est-à-dire entre les investisseurs eux-mêmes. La société de gestion quant à elle sera informée sur les transactions réalisées.

 

Quand faut-il revendre ses parts de SCPI ?

Les SCPI sont des produits de placement qui sont recommandées pour être conservées sur le long terme. Ainsi, la décision de revendre est déclenchée par une perte de rendement, ou une éventuelle inadéquation aux objectifs de l’investisseur. Il est toujours intéressant de demander l’avis d’un conseiller financier avant de prendre toute décision, sachant que certaines conditions s’appliquent, dont les frais de sortie. Attention au calcul du prix de la revente, pour une SCPI à capital fixe. Il vaut mieux également réaliser des simulations avant de décider de la cession afin d’estimer l’éventuelle plus-value – qui sera fiscalisée.

Si vous décidez de revendre une SCPI en raison de sa perte de rendement, sachez que celle-ci peut être temporaire, par exemple due à une conjoncture défavorable. Ainsi, le bon rendement peut être récupéré au fil des ans dans un contexte d’économie prospère. C’est pourquoi, la durée de détention recommandée est toujours de 10 ans, voire plus, afin de tirer profit des véritables performances de la SCPI. Si vous détenez une SCPI en assurance-vie, il vaut mieux respecter la durée de détention de 8 ans afin de profiter de la déduction des dividendes de vos revenus imposables.

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