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Loi Scellier / Samedi 14 Mars 2009
LOI SCELLIER : C’est un succès !
nouvelles lois votées en faveur de l’investissement immobilier.
- La loi appelée CARREZ prend le nom de loi SCELLIER.
(Critères de loyer équivalent à la loi De Robien recentré)
- La loi appelée SCELLIER à pour dénomination : Loi SCELLIER SOCIAL.
(Critères de loyer équivalent à la loi Borloo Populaire)
Ce changement de nom n’affecte en rien l’intérêt de ces lois fiscales et je vous invite à vous positionner très vite.
Toutefois attention ; sans faire d’affectif, (presque toujours contraire à vos intérêts), il est important, avant de prendre votre décision, de valider tous les critères importants relatifs à l’acquisition d’un bien immobilier.
- La location sera-t-elle possible au montant de loyer annoncé par le promoteur ou le vendeur?
- L’environnement correspond t’il aux intérêts des futurs acquéreurs, (transports en commun, accès aux grands axes et autoroutes, proximité des écoles, etc, etc...)
- La construction sera-t-elle de qualité, le promoteur est’ il fiable ?
- Le crédit préconisé est il adapté à votre situation et en relation à la loi fiscale choisie.
- Vos déclarations fiscales futures seront t’elles préparées, corrigées ou rédigées par votre vendeur ?
- Votre vendeur est’ il un professionnel de l’investissement Immobilier et des produits de placement et d’assurances. Possède t’il toutes les garanties (R.C.P., garantie financière, inscription à l’ORIAS et en Préfecture, Cartes de Démarchage des maisons de crédit présentées, etc…),
Le L.M.N.P. : Le Loueur en Meublé Non Professionnel.
E ACHETER UN LOGEMENT NEUF destiné à la ‘Location Meublé’ au minimum 9 ans :
Résidence de Tourisme classée, Résidence Etudiant, Maison de Retraite (EHPAD).
E LE LOUER EN ‘MEUBLE’ par l’intermédiaire d’un professionnel exploitant la résidence qui offre les services vous permettant de récupérer la T.V.A. du bien acheté.
E TOUCHER UN LOYER REGULIEREMENT grâce au bail commercial signé avec l’exploitant.
aque mois, envoyer votre adresse email à : Av@DefisConseil.com
Particularités de ce dispositif.
E RECUPERATION DE LA T.V.A. (dans les 6 mois) à condition de fournir les services adaptés.
E AMORTISSEMENT DE 100 % * OU DE 85% DU BIEN SUR 25 ANS. (Cet amortissement génère un déficit reportable sans limite dans le temps. Les meubles sont également amortis).
E DEFISCALISATION DE CE BIEN PENDANT ENVIRON 30 ANS.
E DEDUCTION DE TOUTES LES CHARGES DES REVENUS DE CET INVESTISSEMENT.
E POSSIBILITE DE DEDUIRE DES IMPÔTS 5% du montant H.T. de la valeur du bien.
E GARANTIE DES LOYERS LIEES A LA PRISE A BAIL DE L’EXPLOITANT.
* 100% d’amortissement ne permettent pas de déduire des impôts 5% du montant H.T. de l’achat.
1er CAS : VOUS NE PAYER PAS ou PEU D’IMPÔTS :
- VOUS AMORTISSEZ 100% DE LA VALEUR D’ACHAT H.T. DU BIEN,
- VOUS RECUPEREZ LA T.V.A. DANS LES 6 MOIS (16,38 % DE VOTRE INVESTISSEMENT).
2èm CAS : VOUS PAYER DES IMPÔTS :
- VOUS DEDUISEZ 5% DE L’ACHAT DU BIEN DIRECTEMENT DE VOS IMPÔTS, L’ANNEE DE VOTRE ACHAT. (ex: 5000 € de réduction d’impôts pour 119 600 € d’investissement TTC)
Et,
- VOUS AMORTISSEZ 85% DU MONTANT DE VOTRE INVESTISSEMENT H.T.
Un Cas concret à 100 000 € T.T.C.:
- L’achat du bien loué en LMNP, grâce aux services assurés par nos gestionnaires, vous permettra la récupération de la T.V.A. (dans les 6 mois). Cette T.V.A. peut être récupérée ou placée.
- L’acquisition de ce bien loué en LMNP vous permettra une REDUCTION de vos impôts d’un montant de 5% du montant de l’acquisition H.T. (l’amortissement du bien passe alors à 85%)
- La T.V.A. et l’économie d’impôts placés sur un contrat d’assurance Vie avec une rentabilité de 4% l’an vous permettra d’effectuer pendant toute la durée du crédit un retrait mensuel de 93 €.
- Votre effort financier moyen les 15 premières années sera réduit à environ 188 €.
- Passé cette date votre participation diminuera chaque année en fonction de l’augmentation du loyer indexé par contrat de bail.
EXEMPLE D’INVESTISSEMENT SOUS LE REGIME DE LA LOI SCELLIER SOCIAL.
Investisseurs: Mr Mme SMITH.
Mariés, 2 enfants : 3 parts
Revenus imposable : 74 000 €
Impôts avant investissement: 6 692 €, (T.M.I. 30%)
OBJECTIF : Impôts après investissement : 198 €
Résidence choisie: La Rose de Mai à Grasse (06).
Appartement au 3èm étage de 38,45m² + balcon de 5,6 m² (pondéré de 41,25m²)
2 parkings en sous sol.
Gestion assurée avec les garanties locatives.
Prix d’achat de ce lot actes en mains: 183 430 €.
(Les frais d’acquisition d’hypothèque et intérêts intercalaires sont inclus dans le prix et, par conséquent, dans le crédit.
Les calculs sont établis sur la base d’un crédit amortissable de 25 ans à taux fixe de 5%)
QUE SE PASSE-T-IL ?
1 – Les impôts de Mr et Mme SMITH seraient de 198 € (économie: 6494 €)
(Cette imposition diminuera chaque année pendant 9 ans).
Les années 11 à 15 la réduction sera encore très importante :
L’économie totale d’impôts sur 15 ans serait d’environ 89 300 €
C’est 5950 € déduits des impôts en moyenne pendant 15 ans.
2 – Pour l’acquisition de ce bien, après déductions des loyers et économies,
le coût mensuel moyen des 15 premières années serait de 75 €.
C’est un coût de 2,50 € par jour pour Mr et Mme SMITH (un café et un croissant !)
3 – Si, dans 15 ans Mr et Mme SMITH décident de revendre :
(En prenant l’hypothèses d’une réévaluation moyenne de 2% l’an)
- Le bien serait vendu au prix de : 227 820 €
- Le crédit à rembourser serait de : 110 000 €
____________________
LE CAPITAL NET D’IMPÔTS OBTENU PAR Mr et Mme SMITH SERAIT DE : 117 820 €
4 – Mr et Mme Smith décident de garder ce bien
La dépense mensuelle la 16èm année serait de 280 € *
Ce coût diminuera chaque année en fonction de l’évolution des loyers.
5 – Dans 25 ans les revenus générés par cet investissement constitueront un
. Complément de Retraite de 1 000 € par mois*.
* (Hypothèse d’augmentation de loyer de 2% l’an)
Cet argent pourra être dépensé car le bien acquit ainsi que les revenus seront réévalués chaque année. Pour le loyer l’augmentation est régulée selon un indice officiel.
Mr et Mme Smith auront constitué, à moindre coût, un complément de retraite.
